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    1. 濰坊市嘉納房地產開發股份有限公司
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      政策調控山雨欲來 多管齊下擠壓上海房地產泡沫
       類別:業內新聞 發表于:2005-08-01 共被閱讀過 730
           從目前政策意圖來看,抑制房地產市場的非理性增長將是政府調控的方向和重點,“多管齊下”打壓市場泡沫,促進市場回歸理性,將引導今年房地產市場的發展方向
          在后房產時代,政策調控下的房地產市場理性與非理性因素在進行無形的較量,規范和不規范的行為在不斷地抗衡,政府和企業之間的博弈日趨激烈,市場供求結構不斷趨于合理
        
          上海房地產市場的高速運行給這個城市的經濟貢獻了更多的GDP,但同時也在滋生更大的泡沫。當政府和各路專家還在為當前的經濟形勢到底是過冷還是過熱爭論不休之時,政策調控力度已經指向上海樓市。如果說上一輪房產增長是靠需求和體制釋放拉動的,那么在后房產時代的今天,政策指引和掌控需求的理性釋放將成為上海房產行業的關鍵詞。
        
          一、政府眼中“既愛又恨”的房地產市場
        
          從政府層面看,不管是中央決策層還是上海地方政府,面對高漲的樓市表現出的左右為難,讓房地產市場的發展變得撲朔迷離。從2003年上半年121文件出臺的一片嘩然,隨之國務院18號文件的對房地產業作為支柱產業的定性,從上海市領導在今年年初時曾宣布“投資上海房產絕對是高回報”到目前期房限轉和房地產網上登記等一系列調控政策的推出,無不說明政府在房地產市場是否需要控制過熱發展的決策上出現過搖擺。但從目前政策意圖來看,抑制房地產市場的非理性增長將是政府調控的方向和重點,“多管齊下”打壓市場泡沫,促進市場回歸理性,將引導今年房地產市場的發展方向。
        
          二、期房限轉,上海樓市的“T+0”時代的“終結者”
        
          房地產市場的“T+0”意味著期房可以在市場上隨意買賣,而限制期房轉讓將有效地抑制市場投機需求,防止房價進一步虛高。雖然期房限轉只是對短期炒作形成限制,但其所產生的影響將會波及整個投資市場,想通過短期套利實現盈利,在未來上海樓市將舉步維艱。期房限轉短期內將使二手房市場交易量明顯萎縮,在二手房需求仍保持旺盛的情況下,供給的減少,二手房價勢必呈現一定的上漲,尤其是次新房的價格漲幅將較為明顯。但隨著短期炒作房價現象的基本杜絕,去年上市的大量樓盤陸續交房,二手房市場得到充足的補給,二手房價將逐步趨于理性,并且對于一手房價的過快增長起到較強的牽制作用。
        
          三、網上房地產成功登陸,信息不對稱將被“一網打盡”
        
          上海所有取得預售或銷售許可證的樓盤將全部“全透明”銷售,實行網上看房、網上買房、網上登記。網上備案系統開通后,購房者從信息弱勢變為與開發商信息平等,完整準確的信息為購房者正確判斷樓市走向提供了可靠的資料保障。此前,人為惜售、內部“訂房”、炒房套利、一房多賣等現象都有望得到遏制。
        
          四、金融新規密集出臺,引發房產“振蕩波”
        
          自4月以來,針對房地產行業的各項金融政策接踵而來。各項金融調控政策呈現密集出臺之勢,可見,政府對于房地產行業的調控正從溫和向嚴厲的方向轉變。
        
          提高房地產開發企業的資本金比例,可以將房地產業集中在銀行的金融風險分散。據統計,銀行信貸占到房地產開發資金的80%左右,金融風險較大。一旦房地產業出現問題,就會殃及國家金融安全。政府這樣做是在強行分散商業銀行在房貸方面的風險,減少銀行系統投向房地產行業的資金量。今年一季度,上海房地產貸款增幅已經有所下降,全市個人住房貸款同比增長48%,但增幅較去年相比下降7個百分點?磥,今后這個增幅還將繼續下降,并且下降的幅度會更大。
        
          雖然最近出臺的政策大多針對銀行信貸業務,但政府真正想調控的卻是房地產業!绊椙f舞劍,意在沛公”,最近連環出擊的政策組合拳目的是將過熱的房產泡沫擊退,逐步回歸正常。
        
          目前房地產行業融資渠道單一已是業界共識,房地產企業對商業銀行的依賴程度很大,金融風險也主要集中在房地產企業上。因此,今后將拓寬融資渠道,尋求融資的多元化發展。通過私募、信托或擔保的形式將可能解決資金問題,其中信托基金將成為今后房地產企業的主要資金融資模式。
        
          信貸收緊,提高了房地產企業入市的門檻,可能導致部分房地產企業的資金鏈斷裂,市場面臨重新洗牌。因此,在激烈的競爭環境下,未來房產企業將摒棄戰國紛爭的小規模開發模式,逐步形成規;、品質化、專業化的運作模式。
        
          房產供應和需求均將受到控制,影響房價走勢。由于資金上的限制,房地產企業進行土地儲備和房地產開發將無法繼續“以小博大”的游戲規則,從而勢必收縮項目開發數量,形成市場供應量的減少。同時,由于政府已經意識到個人住房貸款的潛在風險,加息等限制性調控政策的呼之欲出,將抑制投資性購房的需求,但對自住性需求影響不大。未來房地產價格受供求結構的變化將變得更加撲朔迷離。
        
          五、供求結構趨于平衡,未來前景仍被看好
        
          降低中低價房預售標準的政策正在緊鑼密鼓醞釀中。按照降低后的標準,中低價房到達總投資的25%即可對外銷售,即樓盤還在圖紙階段就可以銷售,這將直接增加中低價房供應量,原先年末才能銷售的樓盤將大量提前供應,使市場供應關系發生改變。中低價房由于供應量的大幅提升,加上每年300萬平方米的配套商品房投放市場,中低價房的價格走勢將影響今年整體房價的走勢。由于政府去年有意識地加大中低價房土地的投放量,使失去了中低價位房價有力支撐的中高價房價格上漲有所放緩,雖然市中心供應稀少的高價房受影響相對較少,但上海樓市均價則因中低價房的集中上市而稀釋,去年一年內房價上漲24%以上的現象將一去不復返。
        
          在后房產時代,政策調控下的房地產市場理性與非理性因素在進行無形的較量,規范和不規范的行為在不斷地抗衡,政府和企業之間的博弈日趨激烈,市場供求結構不斷趨于合理,平均房價將面臨重心下移。在諸多政策因素的刺激下,申城樓市將在繁榮中等待新的繁榮。
        
         (作者單位:新漢業不動產機構)


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