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      停止向房產炒作者放貸 三種金融調控影響投資
       類別:業內新聞 發表于:2005-08-01 共被閱讀過 662
          近日,中國銀行總行新聞發言人指出,根據央行的有關政策,各地分行可以對投資性個人信貸業務進行利率上的調節,對于房產投資炒作者要停止發放貸款。中原物業市場研究總監徐成峰認為,近期以來的一系列調控政策將壓縮房產投資的空間。
        
          緊縮信貸銀行壓縮投資型房貸
        
          4月25日,央行宣布,將商業銀行的存款準備金從現行的7%調高到7.5%,北京大學經濟學院院長助理崔建華告訴筆者,這將可以在全國范圍內控制住將近1000億元的貸款,不出意外,各商業銀行的可放貸資金將減少,購房按揭貸款的審核發放將更加嚴格和困難,投資型房貸將成為被控制的主要對象。
        
          如崔建華所預料,在央行提高準備金率后,各商業銀行紛紛開始停止或限制發放投資型房貸,中行、工行都力圖通過限制放貸來控制貸款規模,而光大銀行更是準備調高投資型房產貸款的利息水平。
        
          專家分析認為,以下三種金融調控手段將會影響到個人房產投資。
        
          首先,對第二套住房、投資類購房限制放貸成為了最為“主流”的手段。中國銀行新聞發言人表示,雖然個人信貸是中行方面發展的重點,但是,中行支持各地方分行依據央行的政策,對于房產投資炒作者停止發放貸款的決定。除中行之外,工商銀行也基本上停止了第三套住房購買的按揭貸款發放,工商銀行相關負責人表示,“如果是超過第三套住房,并且是投資性的用途,銀行肯定是要拒絕貸款”。
        
          其次,購買第二套及其以上住宅的首付比例也開始有所提高。
        
          筆者了解到,在金融主管機關一系列緊縮信貸的調控措施出臺之后,除工行、中行的部分分行叫停了第二套及其以上的住宅按揭貸款之外,建設銀行等對“個人購房按揭的大戶”也都悄然提高了購買第二套及以上住宅的首付款比例,來控制個人按揭貸款的投放規模。
        
          一位不愿透露姓名的建行內部人士告訴筆者,該行在北京的不少分行都已經根據相應的政策提高了“第二套及以上”住房的按揭貸款的首付款比例,“基本的情況是,首付款比例從原來的20%提高到30%到40%,上調的幅度將視具體情況而定!
        
          再次,調高“二套及以上”按揭貸款的還款利率已經開始為部分銀行所使用。繼溫州工行提高第三套及其以上住房的個人按揭貸款的還款利率之后,筆者從可靠渠道獲悉,光大銀行已經準備在提高首付款比例的同時,對用于購買第二套住宅按揭貸款,執行商貸的利率5.76%,而不再執行原有的個人按揭貸款利率,并采取相應的“可上浮政策”。光大銀行的有關人士透露,除四大國有商業銀行之外,幾乎所有的民營銀行都在加緊根據央行的相關規定,制定對投資性房產按揭貸款的限制性措施。
        
          成本漸高房產投資空間減少
        
          偉業顧問董事總經理楊泓指出,之所以強調緊縮信貸的調控手段將壓縮房產投資的空間,主要是房產投資的投融資成本逐漸升高,“在信貸緊縮之前,無論在首付比例、利息水平方面,投資房產的成本與買房屋自住都沒有太大的區別,但信貸緊縮之后,首付比例、還款利息都在上調!
        
          根據中原物業方面提供的數據,一季度北京市公寓類物業的平均租金仍然處在下滑階段。中原物業市場研究總監徐成峰認為,租金的下滑與投資成本的提高使房產投資的空間受到影響。
        
          首付比例提高增加房產投資成本。戴德梁行對近期金融政策的評估所得出的結果表明,按揭貸款的首付比例每提高5個百分點,公寓類物業的投資回報率就會相應下降0.5—1%。戴德梁行住宅部高級分析師王玉珂認為,雖然這僅僅是一個理論上的估算值,但足以說明首付款比例提高對于投資回報率的影響。
        
          中原物業市場研究總監徐成峰告訴筆者,在公寓類物業投資方面,決定最終收益率高低并非只有租金水平,還包括買房所承擔的成本,如果成本系數上升,純利潤自然就會減少,他還強調,這一成本,主要是由首付款構成。
        
          據了解,現行房地產投資主要是依靠租金收入償還月供款,剩余部分作為收益的模式。徐成峰指出,在這種模式下,只有在經歷若干年后,當收益總額可以抵消房屋的首付款之后,才是凈利潤,而如果首付款增加,而還款期限不變,收益可以抵消成本的周期將延長,收益自然就會減少。
        
          利息上調壓縮利潤空間。與上述原理相似,部分商業銀行上調還款利率之后,會使月收益額下降。王玉珂指出,這同樣會推遲純收益期的到來時間,從而使總收益減少。戴德梁行方面也曾對這一金融政策的影響進行了理論評估,他們得出的結論是,每當利率上升0.5個百分點,公寓類投資的回報率就會下降1.5個百分點。(文/李樂)

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