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    1. 濰坊市嘉納房地產開發股份有限公司
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      買房基本常識三
       類別:政策法規 發表于:2019-05-17 共被閱讀過 445
       四、根據房屋使用率、面積分類
          容積率:容積率是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比。附屬建筑物也計算在內,但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。
          綠化率:是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
          建筑密度:即建筑覆蓋率,指項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。
          建筑面積:商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,套內建筑面積部分為獨立產權,分攤的共有建筑面積部分為共有產權,買受人按照法律、法規的規定對其享有權利,承擔責任。
          房屋使用率:房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例,是衡量物業使用效率的重要標準,目前物業市場上出售的房屋大多以建筑面積表示,但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數值上差距越大使用率越低。但是,使用率并不是越高越好。國家現行的政策對住房使用率有一個指導性規定,即要求高層建筑使用率不低于70%,多層建筑使用率不得低于75%。專業人士認為70%至80%的使用率都是比較合理的,購房者不應盲目追求使用率,當超過合理的限度時,一定要注意辨別是以犧牲居住品質為代價換來的,還是在設計上有所突破。
          銷售面積:商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。
          分攤面積:商品房應分攤的共有建筑面積包括:1、各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室,以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。不應分攤的共有建筑面積包括:1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定車位或專用車庫。3、幢外的用做公共休憩的設施或架空層。
          提醒購房者的是,容積率與建筑密度之間不是一個簡單的線性比例關系,低容積率不一定就代表著低密度;容積率與舒適度之間并不是購房者慣常想象的那樣,“容積率越低,舒適度越高”并不科學;容積率低,則土地開發成本高,房價也就會偏高;建筑密度低,則能留給小區園林規劃的面積大,居住環境會更好。
          同時,使用率僅能作為選房的一個參考。同一小區不同類型的產品使用率不同。一般高層塔樓在72%~75%之間,板樓在78%~80%之間;同一樓棟不同戶型,因墻體面積、陽臺面積、公攤面積等不同,使用率也會有所不同;同一戶型不同樓棟,因建筑過程中的誤差引起樓棟的面積差異,使用率也不盡相同。要辨別使用率的真假,購房者一定要自己做驗算,尤其是對自稱高使用率的樓盤更需謹慎。
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